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旧金山与纽约房价70年 发生了什么?

来源:新浪海外地产综合整理发布时间:2017-04-25
提要:1、近年来美国的住房购买力指数不断下降,而房价涨幅过度偏离收入增速将不可持续。 2、从历史房价波动来看,1990年代末至2006年,以及2012年至今是纽约都市圈和旧金山都市圈内历史上房价涨幅最高的两个区间。两次房价迅速上涨具有一定相似之处,原因包括:就业和人口增长、土地紧缺、股市增长带来的新增财富、贷款利率降低等。 但两次房价上涨也有一定区别:一是从90年代末的卖股买房到2012年以来的储蓄买房。二是2012年以来的抵押贷款利率更低。2000年6月,美国联邦基金利率和30年期抵押贷款固定利率分别为6.27%和8.32%,而2016年6月底,这一数字分别为0.37%和3.59%。三是外国买家在2012年以来的房价上涨中发挥更大作用。 3、房价上涨挤出了居民消费,加剧了可负担住宅短缺问题,抑制社会创新,降低了实体经济对于企业家的吸引力。

旧金山与纽约房价70年 发生了什么?1

1996-2016年美国纽约都市圈、旧金山都市圈、纽约皇后区、旧金山市名义房价(来源:Zillow)

  1、旧金山与纽约房价历史波动

  旧金山都市圈以美国西海岸著名港口城市旧金山为核心,是加利福利亚州重要的经济和文化中心。旧金山湾区气候宜人,冬暖夏凉,全年温差不大,为美国最适宜居住的地区之一。

  此外,旧金山湾区是全球的高科技中心硅谷所在地,包括苹果、谷歌、因特尔、惠普、甲骨文、Twitter等公司的总部均坐落于此,亚马逊、微软、IBM等公司也在此建立了分部和研发中心,同时,风险投资界超过50%的独角兽公司(估值超过10亿美元)也集中于此,如Uber和Airbnb。

  从人文社会环境来看,旧金山湾区具有世界一流的教育资源,包括斯坦福大学、加州大学伯克利分校等高等院校密布,优质的小学到高中也很多,进一步提升了房地产的吸引力。旧金山都市圈包括旧金山市(SanFrancisco)、奥克兰(Oakland)、菲蒙市(Fremont)、海沃德(Hayward)和康科德(Concord)等主要城市。

旧金山与纽约房价70年 发生了什么?2

1970-2016年旧金山市总人口

来源:美国人口普查局(Census Bureau),2015年和2016年数据由California Department of Finance估计

  经历300多年的发展,纽约市已成为全球金融、商业和文化中心,也是美国东部最繁华的大都市。曼哈顿作为纽约的中心区,是美国的金融中心,百老汇、华尔街、帝国大厦、联合国总部、中央公园等均集中在此。

  从人文社会环境来看,由于就业机会多、生活便利,纽约对于外来移民的吸引力较高,同时,也是华人在北美的主要聚居地,2010年,纽约市人口中华裔占比高达12.7%,同时教育资源丰富,如著名的哥伦比亚大学、纽约大学等均坐落于此。纽约地区包括纽约(NewYork)、泽西城(JerseyCity)、扬克斯(Yonkers)、帕特森(Paterson)等。

旧金山与纽约房价70年 发生了什么?3

1970-2016年纽约市总人口

资料来源:美国人口普查局(Census Bureau),2016年数据由population2016网站估计

  从历史房价波动来看,1990年代末至2006年,以及2012年至今是历史上旧金山市与纽约房价涨幅最高的两个区间。

  首先,1996年6月至2006年1月,纽约都市圈和旧金山都市圈房价的年增速分别为10.87%和12.6%,大幅超过全美房价年增速6.64%。2006年1月,全美独栋别墅(Single House)中间价为18.48万美元,纽约都市圈和旧金山都市圈的独栋别墅中间价分别为44万美元和73.08万美元,而纽约皇后区和旧金山市的房价进一步达到49.12万美元和79.75万美元。而1996年6月,全美独栋别墅中间价为10.03万美元,纽约都市圈和旧金山都市圈的独栋别墅中间价分别为16.51万美元和23.67万美元,其中旧金山市的独栋别墅中间价仅为26.53万美元。2001年至2004年旧金山地区平均租金下降约30%。

  其次,截止2016年7月,纽约都市圈和旧金山都市圈近5年房价的年增速分别为8.12%和10.66%。2016年7月,全美独栋别墅(Single House)中间价为18.61万美元,纽约都市圈和旧金山都市圈的独栋别墅中间价分别为38.01万美元和84.68万美元,而纽约皇后区和旧金山市的房价则达到51.79万美元和112.18万美元。旧金山市房价在2015年第三季度达到了历史最高点,比2012年衰退时期上升了62%。

  总体而言,两大都市圈内中心城市与其他城市房价差别较大,如2016年5月,纽约都市圈的泽西城房价同比上涨9%,而更偏远的帕特森房价则同比下降9.6%,旧金山市和湾区的房价也显著高于加州内陆地区。

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