美国买房买贵不如买便宜,越便宜越赚钱

作者: 乐居新海外讯 日期: 2017年12月05日

一提到美国房产,多数人首先想到的是“高端房产”和“高净值人群”,入门门槛就一个字——高。

小编曾经在与一名中国大妈聊天的时候得知,大妈在破产的底特律买了一套房,当时内心还奇怪底特律房子有什么好买的,怎么套路和其他人不一样……脑海中还浮现出底特律衰败的场景,像这样:

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但是,事实证明是小编没有投资远见,近一年内底特律、特别是底特律的低端房产价格年增长率达到20%,这个数据在美国趋向饱和的房产市场可不一般。

根据最新数据显示,美国低端房产自金融危机后增值远高于高端房产,五年内增值水平达到高端房产的两倍,已经出现前期买房成本越低后期赚得越多的情况。

虽然房屋价格一直都是由供求关系决定的,但由于最近美国严重的住房短缺,这种计算在今天的市场上就显得格外重要。


根据Zillow的调查,低端和高端住宅的区分为:

高端住宅:房屋价格占到市场排名前三分之一的住宅。

低端住宅:房屋价格是市场排名后三分之一的住宅。


在如今的美国市场中,供应短缺最严重的部分当属低端房产。目前低端房产平均增值水平已经是高端市场的两倍。与去年9月相比,全美房价目前提升6.2%,这一结论是根据标准普尔根据这一年的房产收益相关数据得出的。

自2012金融危机导致的房地产崩盘的低谷到现在,房价已经回升了将近46%,与2006年房产泡沫最严重时期相比更是高出了近6%。


由于全美各大城市情况不同,房产市场也需以当地实际情况为主来看。不过,即使是不同层次的城市间,当地低端房产的表现由于千禧代进入购房年龄而表现显眼,特别是在他们聚集的几个大型城市群中。


那么,为什么低端住宅会产生库存短缺呢?


在金融危机后,美国房产开放商将新房开发速度和规模降低至以往一半水平,未能完全从金融危机的打击中走出。同时,在当时很多被抵押的低端房产业没能被赎回,被拍卖给投资者。而这其中,很大一部分变成了出租房。

目前独户出租房比金融危机前多出来500万套。这些基本住房都曾经是自有住宅库存的一部分,出租使得这部分库存问题越来越严重。

正是由于库存短缺,美国大部分低端住宅市场涨幅超过了库存更充裕的高端住宅。

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以上是Zillow调查的全美主要房产市场高端-低端房产年度房价增长比率

 

从上图中可以很明显的发现,不论是哪类城市,其低端房产涨幅均超过高端市场。按城市类别看,房产市场趋于饱和的城市、例如纽约、洛杉矶、华盛顿等城市低端房产市场表现反不如曾经受经济危机影响大、目前正在缓慢恢复中的底特律和亚特兰大。这两所城市的低端房产均价也落后于其他城市。

目前,受到美国豪宅风气影响、高端房产市场供应量越来越强,同时大部分开发商看中的中端市场也在持续扩大规模,但是低端市场却一直被人忽视。

“过去的两个月中,不少开发商发现了低端市场的愈发活跃的迹象,同时由于土地的减少、木材和劳动力价格上涨导致的成本上升,点燃了开发商们重拾美国低端房产的信念。”Zillow首席经济学家Svenja Gudell这样说道。“但要完全消除我们在经历多年的建设后所面临的住房赤字,要花上两个月甚至好几个月的时间。”

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底特律的墙上涂鸦


即使开发商的问题解决了,但是投资者们坚持出租房产作为主要投资,也对库存产生了一定不利影响,但在另一层面,这也为投资者带来了更多的投资机会。

事实上,投资者出售目前涨势良好的房产的可能性也非常小。而机构们也扩大了投资单一住宅出租房市场规模。专家表示,他们的行为可以归结为三个关键因素:不错的估价、房价涨幅表现良好、稳定的融资。“我们相信,不断发展的人口结构、金融因素和消费偏好的转变,将会使未来几年对单一家庭住宅的需求有所上升。”

对选择租住单一家庭住宅的千禧一代来说,一个好的社区、靠近好的学校的房子更受欢迎。对于这一点,恐怕在国内一线城市居住的人更有体会,关于所谓的地段,在全球法则都是通用的。

而在美国,这一类型住宅就是大规模投资者在房地产崩盘后进入市场时的目标。因此,从全国的情况来看,尽管房价不像过去几年那样过热,但当真正关注当地需求的时候,还是能发现不少投资机会的。

对国内投资者而言,现在入手美国房产业不失为一个良机,特别是打破对美国豪宅才有市场的惯性思维后,无论是新兴城市还是房市过热的城市,或许买贵不如买便宜,毕竟便宜的赚的还更多呢~

像与小编聊天的投资底特律的中国大妈,小编帮她算了一笔账。

按照Trulia收集数据,底特律目前中位价、均价和租金均价:

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在此基础上找到一套低于中位价的低端房产:

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按照今年底特律年增长率看,大妈如果买下这套面积94平米的两卧两卫的独立屋,花费仅49万,明年转手净赚10万块。


是真的便宜啊!年增长20%啊!


也就是北京二环内三平米小厕所的价格而已,说着小编就打开支付宝,然后:

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算了,北京厕所我也买不起……


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本文部分内容来源于CNBC,由乐居新海外杨瑞琪编译

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